失敗しない中古住宅購入（戸建て・マンション）
13のポイント
失敗しない中古住宅購入
（戸建て・マンション）
13のポイント
Point
01
海の見える家
海まで歩いてサーフィンや海辺の散策ができるお家は魅力があります。
しかしながら、塩害(潮風)が住宅に及ぼす影響は想像以上に厳しいことは覚悟する必要があります。
海岸に近い立地にある住宅は塩害に強い部材を使ってありますが、それでも塩害の影響はすざましい。特に鉄部の劣化はかなり顕著です。
Point
02
購入予定物件の下見は平日に行う
住宅購入予定の方は土曜・日曜日に現地の下見をされる方が多いと思います。しかしここに落とし穴があります。
一番の問題は騒音の問題です。近くに空港や航空自衛隊の基地がないことを事前に地図で確認して希望の物件が航空路の下にないかどうかを確認する必要がありあます。
自衛隊の発着は土曜・日曜日は禁止しているところが多いためです。
どうしても土日しか下見ができない時は地元の方にヒヤリングをすると良いでしょう。
また、近くにトラックターミナルがある場所も要注意です。これも航空基地と同じく土日は車両の出入りが少なくとも平日はトラックの出入りが多く、トラックの騒音、振動、排気ガスは住宅にも人間にも悪影響を及ぼします。
Point
03
駅近立地は理想か？
駅まで徒歩3分の立地は大変便利に思われます。 中には駅に直結しているタワーマンションも分譲されております。しかしよく考えてみると、駅近立地は電車や車の往来が多く、振動、騒音もつきものであると考える必要があります。
駅に近いということは始発電車から終電車まで踏切の音が聞こえます。
そのため、鉄道沿線であれば防音対策として2重サッシになっているかどうかも確認した方が良いでしょう。
また、駅前には当然、飲食店、パチンコ店、飲み屋、あるいは風俗営業の店もあるところもあります。酔っ払いの騒動等よくあることです。
その点も考えて選択する必要があります。
Point
04
タワーマンションに住むのは成功者の証か？
都市部ではタワーマンションが林立してタワマンの最上階に住むのが成功者の証とされています。
タワーマンションは当然ながら上階の方が眺望も良いため価格が高くなります。
タワーマンションは上層階に住む富裕層と中低層階の居住者との経済力の差があり、それがタワマンのカースト制度を生むかもしれません。
それともう一つの問題はタワマンのエレベーターの待ち時間が長いことです。
朝のラッシュ時間帯はなかなかエレベーターがすぐに来ないことも考えられますので十分注意が必要です。
また、大型マンションに設置されている立体駐車場も待ち時間が長いのでこれも要注意です。
Point
05
公園が目の前にある住宅
公園の緑は人を癒し、空間としてのゆとりを感じて絶好の立地に思われます。また、公園であるためマンションが建設されることもありません。しかしながら、公園は大きな公園ほど不特定多数の人間が出入りすることも事実です。
時には泥棒の待機場所にもなりますし、ホームレスの住処になりかねません。
公園が地域住民の癒しの場であればよいのですが、招かざる人たちが集まりやすい場所にもなりますので注意が必要です。
Point
06
大型商業施設がすぐ近くにある立地
一見すると遊びや買い物するのに近くて便利な気がしますが、テーマパークや大型商業施設、野球場等の集客施設が近くにある地域は生活道が大渋滞を引き起こします。
特に有名人のコンサート等が野球場で実施されると道が大渋滞するだけでなく、演奏の音楽まで周辺に聞こえてきますので注意が必要です。
Point
07
学校(幼稚園、小学校、中学校、高校)が近くにある立地
文教地区でよい印象がありますが、特に幼稚園児の遊ぶ声が気になる方は注意する必要があります。また、小学校、中学校、高校も学生の運動会や体育祭、あるいは体育会の部活動など声を発する場合が多いので注意が必要です。
Point
08
液状化、軟弱地盤、水害の多い地域
液状化とは地震の振動により通常かみ合っている砂の粒子がばらばらになり液状になり地表に噴き出す現象をいいます。
軟弱地盤に多い地名として川、河、沼、池、瀬、海、水等水に関する地名は避けた方が良いでしょう。
良好な地盤の地名としては台、山、高、台地の付く地名の方がベターでしょう。
基本的には海の近い場所よりは内陸の方が安全ですが、内陸でも川の多い地域は避けた方が無難です。
ただ後背地に山のある場所は地滑りが発生する可能性がありますので避けた方が良いでしょう。
豪雨時に浸水する可能性の高い地域は海抜の低い地域のため区役所で発行しているハザードマップで事前に確認されることをおすすめします。
Point
09
中古マンション購入時の
注意点１
中古マンションの購入時に注意すべき点は新耐震基準 (1981年6月以降に建築確認申請）により施工されたマンションであることを不動産会社で確認します。
また、マンションには長期修繕計画と修繕履歴を作成しているはずですのでこれを確認することが必要です。そこで確認すべき点は計画どおり修繕しているか？計画どおり修繕していない理由は何か？修繕積立金は不足していないか？などを確認します。また、理事会の議事録も閲覧できますので問題になっている議題を確認します。
これらの資料は購入予定者、不動産会社など利害関係者は閲覧可能です。
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Point
10
中古マンション購入時の
注意点２
中古マンションを購入予定は自分の住戸になる専有部にだけに注意がいきがちですが共用部にも注意が必要です。
共用廊下、エレベーター内の清掃状態は良いか？外壁の状態は良いか？外部の鉄骨階段等メンテンナンス状態は良好か？など管理の状態がわかります。
これらはそのマンションの管理水準の高さを見る重要な指標となります。
Point
11
戸建住宅購入時の注意点１
戸建て住宅の場合傾斜地の立地に関しては山の部分を削ってその土を盛って宅地とする場合が多い。その場合、盛土部分は軟弱地盤なため注意が必要。家は切土部分に立てるのが基本です。そのための確認は重要です。
Point
12
戸建住宅購入時の注意点２
木造戸建て住宅の構造で主流は木造軸組工法(在来工法)とツーバイ工法(枠組壁工法)です。軸組工法は柱など棒を組み立てて作る工法です。ツーバイフォー工法（枠組壁工法）は2インチ×4インチの角材を多く使用することから名付けられています。面材を組み立てる工法です。ツーバイフォー工法は軸組工法に比べて、増改築がやりづらい工法ですので中古住宅を購入前に確認する必要があります。
Point
13
戸建住宅購入時の注意点3
軒や庇（ひさし）は外壁を日差しや風雨から守る重要な役割があります。
そのため、軒や庇のない家は外壁にダイレクトに日差しや風雨があたり外壁の劣化が早くなるので軒や庇のある家を購入されることをおすすめします。
